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更詳細的機電維保的方案 你了解多少

發布時間:2022-05-10 15:23 發布人:管理員 瀏覽次數:

  各項目根據各自配備的技術力量和設備情況,決定設備/系統是外判或自己維修保養,正確地把握這兩者的關系非常重要,請專業的天津機電維保公司保養需要支付昂貴的費用,如果沒有把握,自己保養則有可能達不到預期效果,甚至損壞設備。

  為了保證公司大廈正常運行、延長設備的使用壽命和節約能源,管理處工程部除了進行正常的操作運行、故障維修和緊急搶修外,還需根據實際情況,制定具體定期的維修保養計劃,以下是供電設備的一般維修保養制度:

  照明設備

  保安和清潔工在日常巡樓及打掃時應留意觀察照明燈具和應急照明指示是否齊全,燈泡/管有沒有缺損、不亮,如有應及時通知工程部更換或修復。

  工程部每一至二周應就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調等進行巡查和檢修,若發現燈管/燈盤/燈罩有積灰現象,需進行必要的清潔工作。

  變配電室在對變壓器、開關箱等設備的電壓、電流和功率因素等表計進行按時記錄時,需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常,發現問題及時處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度,發現溫度過高要及時降溫。

  對未投入使用的,能切換的要定期切換使用,不能切換的要安排每季開啟檢查一次。

  空氣斷路器、隔離開關和真空開關每天巡視檢查外觀情況,每月檢查插頭接觸情況,進行插頭清潔,并檢測溫升是否過高。

  應急用電設備

  應急用電設備包括直流蓄電池等,一般采取自行維護保養,故障報修的方法。

  直流蓄電池每周檢查一次,檢查內容:液面、電極板、臺架、端子、電壓表、電流表等是否正常,開關切換是否正常,池內液體是否缺少,液體到達最低位置時應及時加液,并檢查報警裝置是否失效。

  樓宇自控系統

  樓宇自動控制系統的設備一般外判專業公司維護保養。工程部在操作使用過程中,發現問題及時記錄和報修,平時需督促和配合專業公司做好例行的維護保養工作。

  一般每月應檢查屋宇自控主機的功能;檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點;檢查現場處理器以及檢查巡更系統的工作情況。

  每二個月檢查所有由屋宇自控系統集中控制的電磁閥、電動調節閥和蝶閥等工作情況。

  衛星接收、閉路電視和公共廣播系統

  衛星接收、閉路電視和公共廣播系統可視情況自行維護保養,故障報修的方法,也可外判維護保養。

  衛星接收每年對衛星立柱鍋面油漆一次,傳動機構要換新牛油。每月一次對前置視音設備的穩壓電源、高頻頭、衛星接收機、制轉器和調制器等進行檢查,保證圖像播放清晰。

  閉路電視每年對天線立架油漆一次,每月一次對頻道轉頻器、主放大器、雷擊保護器、干線放大器、分配器和供電器等設備進行檢查,保證閉路電視播放質量。

  公共廣播系統

  每月一次對話筒、調諧器、錄放音座、CD機、節目選擇器、混音機柜和功放等設備進行檢查。每二個月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進行檢查,保證公共廣播系統的播音質量。

  衛星接收、閉路電視和公共廣播系統

  衛星接收、閉路電視和公共廣播系統可視情況自行維護保養,故障報修的方法,也可外判維護保養。

  衛星接收每年對衛星立柱鍋面油漆一次,傳動機構要換新牛油。每月一次對前置視音設備的穩壓電源、高頻頭、衛星接收機、制轉器和調制器等進行檢查,保證圖像播放清晰。

  閉路電視每年對天線立架油漆一次,每月一次對頻道轉頻器、主放大器、雷擊保護器、干線放大器、分配器和供電器等設備進行檢查,保證閉路電視播放質量。

  火災報警系統及消防設備

  火災自動報警系統主機和煙感探頭一般外判維護保養,物業管理公司需做好各項記錄,對各種消防需做好定期的檢查、試驗和保養維修工作。

  每日應檢查火災報警控制器的功能,并應按規定的格式填寫系統運行和控制器日檢登記表。

  每季度應檢查和試驗火災自動報警系統的下列功能,并應填寫季度登記表:

  采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。

  試驗火災警報裝置的聲光顯示。

  試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示。

  對備用電源進行1~2次充放電試驗,1~3次主電源和備用電源自動切換試驗。

  用自動或手動檢查下列消防控制設備的控制顯示功能,每半年檢查1次。

  防排煙設備,電動防火閥、防火門、防火卷簾等的控制設備。

  室內消火栓、自動噴水滅火系統的控制設備。

  鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統的控制設備。

  火災事故廣播、火災事故照明燈及疏散指示標志燈。

  強制消防電梯停于首層試驗。

  消防通訊設備應在消防控制室進行對講通話試驗。

  檢查所有轉換開關。

  強制切斷非消防電源功能試驗。

  每年一次用專用檢測儀器對所安裝的探測器試驗;試驗火災事故廣播設備的功能;檢查所有滅火機,按不同類型更換液體等工作。

  探測器投入運行2年后,應每隔3年全部清洗一遍,并做響應閾值及其它必要的功能試驗,合格者方可繼續使用,不合格者嚴禁重新安裝使用。

  安保監控系統

  一般安保監控系統外判專業公司定期維護保養,主要內容:閉路電視攝像傳輸、顯示和門對講系統等,現場不能修復的設備,專業公司需負責替換措施,保證系統不中斷運行。

  攝像部分:每月二次定期到現場對攝像部分檢查和保養,清潔攝像機罩和護鏡玻璃,用鹿皮清潔鏡頭,調整焦距、光圈(固定鏡頭),調校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規范要求。檢查云臺水平、垂直轉動工能是否正常并調校規范要求。

  傳輸部分:一個月一次檢查插頭及接線柱,發現銹蝕和接觸不良,需作必要的維修或更換。檢查電纜的固定情況,特別是電梯井內的視頻、電源電纜。

  顯示部分:每二個月一次清潔顯示屏及外殼,檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚,錄像放像的質量,并清洗磁頭。

  門對講系統:每半年一次對對講系統設備進行全面測試和調校。

  綜合布線系統:每年檢查二次電話機房、弱電井內綜合布線配線架是否完好,并進行清潔工作。

  車庫管理系統:

  車庫自動化管理系統一般外判專業公司承擔維護保養,也可采用故障維修的方式,物業管理公司需保持所有的欄桿、標志不被損壞弄臟。

  每月一次檢查主機設備。欄桿傳動部分每年要換新牛油。

  給排水系統

  清潔工在打掃廁所時,注意各種潔具是否漏水、損壞,若有應及時通知工程部修復或更換。

  每月對各廁所和開水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進行巡檢和修理。

  每年二次清洗各種水箱,同時檢查浮球閥、進出水閥門和排水閥是否完好;每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。

  若遇臺風和大暴雨過后,巡視各排水管和井等情況,發現問題及時解決。

  各類水泵

  各類水泵通常包括:消防/噴淋泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵等,,一般采取自行維護,故障報修的方法。

  每月二次進行巡視檢查各類水泵,主要內容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。

  每一至二年對水泵進行一次大修保養,檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。

  對于未投入使用和不經常開啟的各種消防水泵,每季度需進行一次試運轉,運轉時間一般不低于10分鐘,運轉時特別注意超壓保護,謹防發生事故。

  電梯

  電梯包括垂直客梯、自動扶梯、觀光梯和貨梯等屬專業性、危險性較強的設備,一般由專業公司進行定期的維修保養,以確保升降安全。

  一般電梯的例行維護保養每月不少于二次,主要內容:對設備進行檢查、測試、調整、修理、加油和潤滑等,并根據專業公司的計劃進行月保養、季保養和年度保養。

  保養單位必須保證通過勞動局對電梯每年進行一次的年度安全檢查,每二年進行一次限速器測試,每五年進行一次負荷調整試驗,自動扶梯每半年進行一次年度安全檢查。

  物業管理公司的主要工作是督促和配合專業公司的檢修工作,按保養合同核查維修保養的工作量和更換零件數量等,并做好記錄。每月清潔一次電梯井坑底、機房。

  空調機組

  空調制冷機組是整個空調系統的心臟,專業技術要求較高,其維修保養一般應請專業公司或在專業公司指導下進行。

  通常需在每年3~4月(開機前)和10~11月(停機后)進行二次定期保養維修,具體內容根據專業公司預定計劃進行。

  物業公司操作人員平時需按隨機文件中規定的操作程序進行操作運行,將運行數據記錄在冊,并注意觀察潤滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度和壓力變化、制冷劑液位、聲音、電流、真空度、震動、泄漏和保溫等情況,發現異常情況及時切換使用備用機組,同時報請專業公司維修。

  每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變經管、伸縮節、軟接頭、溫度計、壓力表和保溫等情況,發現問題及時處理解決。

  送回風管和風口

  每月一次清洗回風中過濾網。

  每半年一次檢查防火閥和排煙閥執行機構是否完好。

  每年一次檢查風管和風口,修復損壞部位,主要內容:

  風管的滲漏;

  保溫是否破損;

  風量調節閥位置;

  送回風口是否損壞;

  止回閥能否靈活開啟關閉。

  避雷系統

  避雷系統的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。

  每年對外觀巡視檢查一次,主要包括對接閃器、引下線及避雷帶等各部分的連接是否可靠,有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等情況,支撐是否牢固。對檢查出的不同問題,應采取不同的修繕辦法,如加固、補強、調整、涂刷保護漆膜、局部更換等,以保持其正常狀態下工作。

  每年一次用接地搖表來測量避雷接地電阻是否符合要求,每二年請有資質的專業單位進行一次全面測試。

  此外,若強雷雨過后,應注意對避雷系統進行巡視檢查。

  玻璃幕墻

  根據玻璃幕墻墻面積灰污染程度,確定清洗幕墻數次,一般每季度一次。

  玻璃幕墻正常使用時,每隔5年進行一次全面檢查,主要內容:玻璃、鋁板、密封條、密封膠、緊固件、結構硅酮密封膠等。

  若遇強臺風、地震及火災等自然災害后,應對玻璃幕墻的z不利位置進行抽查,視損壞程度進行維修加固。



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